17岁，安徽人张前就跑到了上海做房产中介，2025年，32岁的他由拥有一个门店扩张到四个门店，拉起了50人的队伍，一年能卖出500套房子。 

1999年生的河南人刘大博，在上海做中介也近十年了，如今管着近20号人。 

他们都有一个身份：中介博主。特点是，擅长帮买家向房东砍价。粉丝规模从大几万到二三十万不等。

在楼市现状中，砍价中介与楼市成交形成了相互助力、不乏争议的复杂关系。

在上海，它以报一口价、现场砍价等环节出现，助推一些生猛的90后成为房价风向标与新锚点；在深圳，它以中介咆哮式的杀价场景呈现；在杭州，视频直播砍价来势汹汹，暗流涌动。

 为了了解这一新群体，小巴特意去了一趟上海，与他们进行了面对面的交流。

一

年轻中介“豁出去了” 

砍价这股风是年轻中介刮起来的。 

2002年出生的惠胜是上海宝山区的一位中介，近两年每天的主要工作内容是：更新看房短视频，累计更新了一千多个短视频。 

“当初只是附带来做的，没想到发展成大家都在玩这个。一个房子能卖200万，有的中介就会发199万，同行之间互相竞争。”他对小巴形容道。 

目前，其成单客源90%来自短视频渠道，2025年能卖二三十套房子，11月份便成交了三套，凭借的是——三千多个粉丝，可达1万单条视频浏览量，同时在线达一百人的直播间。

 “肯定够生活了，中等以上。”惠胜感到满意。 

但说起风头正劲的中介博主，他觉得自己还“豁不开”，尽管他已有7年“工龄”。 

“你也不可能乱砍人家价格，把人家砍生气了。” 

活跃在静安区的张前，风格更加大胆豪放。比如，他给自己起了“嚣张”的网名，梳大背头、说上海腔，视频中常露出道具砍刀，能报出精确到整数的“一口价”。 

“很多人不敢报一口价，或者不敢报明价？他们可能没有这个底气，不能保证这套房子绝对有性价比，报出价钱没有优势。比如我们可以报150万，但是他们就会说100多万。”他对小巴说道。

2025年11月，上海二手房网签成交合计22943套，环比上涨约24%，创5月以来成交新高；2025年12月，网签成交量22961套，再破两万大关；2026年1月，累计成交22834套，热度不改。

这其中，自然有惠胜们的功劳。

2023年末，张前意识到楼市从卖方市场转为买方市场，并在2024年上半年推出“一口价”模式，在短视频拍摄前，他通过与房东充分谈判协商“一口价”并签订协议，再进行视频和私域渠道进行去化，一般在15天左右成交，“一口价”与最终成交价一般相差无几。 

“这个时候就不存在大刀了，就是小刀。”他自信道，其成单客源基本来自短视频渠道。 

砍价模式五花八门，各成风格。对比来看，中介博主刘大博更具有“现场感”与娱乐性——一般提前筛选愿意降价、出手意愿足够的房东，每天会从几十套不好卖的房源中，选出自己愿意向客户推荐的一两套房子。 

拍摄视频时戴墨镜、穿黑衣，用调侃口吻曝光房子已知“缺陷”，与房东当面砍价。据他表示，没有预设或脚本。 

“我会参考历史成交价格，定一个价格，比市场上能卖掉的价格便宜5%左右，”他说道，“大多数房东给我的价格，外面是给不到的。” 

一般来说，大中型中介机构长期积累板块及小区历史成交数据，买卖双方难以掌握。 

“比如前两天，成交一套挂150万的小房子，定的价格是140万，最后143万成交，还加了几万块钱，因为同时有很多客户看中了，”他对小巴举例说道，“不缺客户，缺的是一些能让客户下手的房子。” 

当然，相对应的是：找到中介博主的，多为“久挂”但无客问津，愿意让渡更多定价权，以及对他们已经产生信任感的房东，主要画像多为急需变现的房东，由此，形成了一股促进成交的合力。

二 

价格进入心动区间

砍价中介与楼市成交价格趋势，是相伴而生的关系。 

比如，中房指数系统百城价格指数显示，2025年11月，上海二手住宅价格环比跌1.24%，同比跌5.56%；2025年12月上海二手住宅价格环比下跌1.34%，同比下跌6.7%。 

张前透露，其2025年11月成交的44套房子为例，总价为300万元以下的占比为80—90%。 

与此同时，总价300万元的的刚需房源占据主流。据中原地产数据，2026年1月上海总价300万元以内的交易占比达到68.92%。 

随着性价比不断提高，刚需购房者的投资动机明显提升。 

惠胜提到部分有稳定工作的新上海人的购房动力在于，房租加上公积金可以覆盖房贷。 

“以前买个一房可能要260万，现在130万，贷100万，每月还4200元，公积金一冲，加上房租，等于给自己还房贷。交房租也是交，不如自己买套小的。”

比如，其成交案例中，有个职业为消防员的新上海人，委托他姐姐帮他看了四次房，用4天时间，就决定入手一套195万元的房子，成交价较挂牌价低了33万元。

2月25日，上海发布楼市“沪七条”，其中强调发挥公积金支持住房消费作用。 

比如，缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

图源：上海住房城乡建设管理 

刘大博断言，内环内的小房子容易被上海本地人以理财目的消化。“租金回报率达到3点几，比银行的利率要高。”他活跃在杨浦区，紧邻‌黄浦江。

 目前，尚存年利率为1.55%的三年期大额存单，以150万元为计，年利息收入为23250元。如果将它转化为月租金达3000—4000元的上海小房子，年租金收入预计可达36000—48000元。 

张前团队2025年11月成交量中，30%的成交便来自投资需求。而中介对小标的的花式谈价，也一定程度活跃了更大标的。

他提到，有个在上海做金融工作、在2022年卖掉350万元房子的客户，此前一直拿着350万元，如今则准备入手以前够不到的——总价在600万元以上的房子。 

“除豪宅外的，所有置业都会出现。”对于中介砍价现象的趋势，一位业内人士说道，“豪宅可能出于蓄水和投资的目的，并未出现强烈的价格粘合。”

三

市场完全透明化，也模糊了规则与边界

 不过，对于中介砍价，人们普遍存在较多的忧虑。 

比如，“很多砍价是利用了房东对于后市的未知，不是很良性的砍价，”一位上海楼市资深业内人士坦言，“不管价格合不合理，只在乎成交。” 

音频“房产局内人”主理人王晓东认为，房东对于楼市的认知水平普遍不高，尤其是二三线城市，容易受不良中介掌握的信息差误导。 

2025年11月14日，上海市委网信办会同有关部门开展了“网上房地产信息传播秩序”专项整治，目前，各网站平台清理涉唱衰楼市、歪曲解读房产政策等违法违规和不良信息4万余条，处置违规房产类账号7万余个，处置违规直播间1200余个。

图源：网信上海公众号

张前多次有关部门沟通，他认为未被波及的原因在于守住了关键原则，即视频中均为真房源与真价格，不删视频，可以提供齐全材料的真实成交。

 “160万元卖不掉就150万元，150万元卖不掉就140万元，140万元有人下手了，市场价就是140万元。”他认为这一成交逻辑仍然是符合市场原则的。

 不过，张前也坦言，相关连锁反应是难以把控的。 

举例来说，一个小区均价4万元/平方米，他卖了3万元/平方米，从而对该小区和所处板块的房价形成冲击，意向客户则会自动排除高于3万元/平方米的房子。

 “之前客户和房东对价格的感知都很模糊，现在完全透明化。”刘大博对小巴如此总结道，这是一个更具有不确定性的楼市环境。 

如今，房产中介博主普遍有意识规避可能的风险，常见的转型是：减少视频更新频率，在视频中尽可能减少砍价信息的比例，增加知识、娱乐等属性，促进内容多元化。 

“这些年出现挂牌业主始终无法出售自己的房产，一个重要原因是还未接受房价可以下跌这个事实。如果有中间机构善意地让业主摒弃执念，回归市场本质，这应该给予鼓励。”上海楼市意见领袖、公众号“白袍翁”联合创始人白小姐对小巴说。

她的建议是，如果下行周期还将继续，这一类工作应受到监管和合规，相关部门应明确规则的红线，让买卖双方不再抗拒和质疑。