昨天中午，群里被一则消息轰炸了：“上海外环的房子不限购了！” 

到了下午，群里又被另一条消息轰炸了：“A股快破3900点！” 

8月25日，上海六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，涉及调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷、完善个人住房房产税等政策。巧的是，政策出台前，A股和港股的房地产板块全线大涨，万科A、万通发展涨停，荣盛发展、金地集团、深深房A等十多只股票涨超5%。 

先用大白话把上海新政简单归纳为以下六点：

◎ 外环外不限购，一年社保想买几套买几套。 

◎ 即便外环外买了无数套，市区还是有首套房资格。 

◎ 单身和家庭的政策一致。 

◎ 公积金能付首付，最高可贷216万。

◎ 贷款利率不看套数，每套都可以和银行谈最低利率。

◎ 非上海家庭买第一套房不用交房产税。

图源：上海易居房地产研究院 

这次最吸引眼球的莫过于“外环外不限购”。此区域就是所谓的“沪C”，对应北京的五环外，是上海五大新城和郊区的所在地。上海也成为继广州、北京后，第三个宣布放开限购的一线城市。

一

为什么是外环外？

上海是全国楼市的风向标，任何政策都具有信号意义。 

如今的上海楼市呈现出“分化持续扩大，核心地段温和上涨，二手房以价换量，远郊继续阴跌”的特征。尤其是外环外，承担了70%的上海新房销售，而当前库存压力非常大，去化周期约20个月，如嘉定区需要12.4个月，青浦区需要18.2个月。 

从2024年“上海新建物业库存套数”来看，2025年外环外住宅数据为52000套，占全市80%。也就是说，今年没卖出去的新房，八成集中在外环外。 

新房库存难以去化，开发商打折冲量，降价进一步传导至二手房市场。如外环外标志性楼盘保利叶上海，均价已从2016年的4.15万/㎡跌到如今的3.76万/㎡，一夜回到解放前。

 而这次解绑在不少业内人士看来，可以释放不少被压抑的需求。上海楼市意见领袖白小姐分析了外环外的购房群体和潜在人群： 

“20年前是本地郊区土著和有养老需求的老年人群体，10年前开始大量吸引外地产业办公人口，和大城市的‘抢人’直接挂钩。而中产或高净值家庭这几年的资产配置陷入困境，大部分人认为还是可以把资金投入商品房拔尖的项目产品，但购房限制阻止了这部分资金的移动，这一轮放开限购，恰巧踩到了需求点，这部分中产家庭的的资产配置调整，添置多套房蓄水资金的可能性。” 

值得一提的是，区域不限购降低了多套房持有门槛，叠加房地产税暂免政策（首套和二套人均60㎡以下免除），对部分投资者和改善自住群体有一定的吸引力。特别是非沪籍家庭，即便没有积分也放心购买大户型了。 

那么，新政效果到底会如何？

事实上，北京放开五环外限购后，上海跟进的预期就不断加码，此前市场的预期就是在外环外，因此开发商提前押注一波政策利好。就在上周末，最新的新房过会中，上海10个楼盘推出1154套房，10个盘中有8个在外环外，房企都想争取在“金九银十”走一波量。 

我们再从两个历史维度比较。 

横向看，8月北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布五环外不再限制购房套数、购房社保门槛降低，政策基本和上海差不多。政策宣布十天后，北京新房成交1069套，环比增长37%，二手房带看量大幅提升。

图源：北京市人民政府 

然而另一方面，挂牌量却持续增加，如今已超过16万套。“北京取消五环限售后，回龙观出现踩踏式抛售”的讨论也出现在公众视野中。回龙观可以说是北京普通人居住的方向标，那里一套90㎡的房子，短短几天里平均降了快20万。 

纵向看，2024年的“沪七条”，上海就对外环外限购政策作出过优化，将非沪籍家庭外环外购房社保年限从3年降至1年、将外地户籍交满3年视同为本地户籍的购房待遇。从结果来看，维持了上海二手房市场长达10个月的火爆，但外环外的新房库存和二手房挂牌量仍然高企。

换言之，新政大概率能短期冲量，但由于需求又都是通过政策“提前”释放的，长期效果恐怕要打个问号。甚至有人担心，一旦开放限购后效果还不佳，卖家们会不会“破防式抛售”？

借用一位上海外环外居民的比喻：“限售就像学生时代的禁止早恋，一旦到了大学想自由恋爱了还找不到，就容易破防，以前没谈对象，可以安慰自己说是老师家长不允许，现在随时可以谈却谈不到，那就是自己确实没人要了。”

二

救人大于救市？

如果用略微悲观的视角来看，上海外环外楼市目前还存在一个较大的隐患。 

“近年郊区成交占比逐年下滑，但挂牌量却在上升。这种偏离平衡的成交结果，如果不在外部进行干预，后续会引发更大的问题。”白小姐补充道。 

那么，“隐患”和“更大的问题”具体指的是什么？ 

事实上，从2021年开始，上海对商品新房执行限售，要求当年参与“打新”的新房，在获得产证的五年内不得交易。而70%的新房供应在外环外，涌入的外来购房者成分复杂，基本以刚需为主，改善、养老和投资为辅。 

这不免让人联想，在资本市场有一类股票叫“解禁股”，意思是过了限售承诺期，股票就可以在二级市场交易。解禁意味着这家公司多出了许多可以卖出的股票，通常被视为一个利空消息。但是，公司股价还受到基本面和市场关键影响，这两个都好，股票解禁之后甚至能逆势上涨，反之股价大跌。 

这个概念投射到上海楼市中，意味着在2026年，外环外将有大量的次新房“解禁”而涌入二级市场交易。显然，如今的基本面和消息面并不是那么利好，一是宏观经济、楼市、就业进入了深度调整期，二是更好的投资标的出现，如A股疑似“慢牛”，得房率、户型等方面更具吸引力的新房等等。所以，这算是一个利空消息。

可预见的是，如果没有政策，2026年上海外环外恐怕迎来一波踩踏。投资者亏损，尚能抛掉手头房产，入手更好的投资品，但“刚需”群体或许就没那么能抗压了，原本房贷和收入压力显著，若房价再遇到踩踏腰斩，家庭未来的信心和消费欲望将进一步被抑制。 

限购的逐步放开，实质上是避免流动性危机，通过释放需求短期对外环外楼市形成一波支撑。而从各国政府救市的历史来看，救市的目的，并非拉高资产价格（救房价），而是防止短期价格快速调整导致市场失去流动性。最终，“依靠市场的原动力熬过去”。当然，在熬过去的过程中，稳住信心很重要。 

最后，关于这个政策利好，经济学者和房地产专家又是如何解读的呢？楼市会止跌回稳吗？一起看看他们的观点吧。

而如果一直熬着不祭出“棚改2.0”，楼市还会继续向下，但最终还是能依靠市场原动力熬过去，最终还是能走向市场意义的止跌回稳，无非是多花上一些时间与代价而已——最大的代价不是房价继续下跌，而是地方财政能否熬过承压极限。

北京和上海限购的放开几乎到了历史的尺度顶点，但毕竟不是“零门槛”，这也是避免增加城市压力。

 关于这方面，深圳这座城市的优越性就会体现出来。我预计深圳的跟进可能就在国庆前后，其实深圳已经允许非户籍居民在非核心区零门槛买1套房了，核心区目前仍然保留1年社保的门槛。因此，深圳后续的政策，我们不如胆子大一点去期待，甚至在核心区的门槛也会放低。

 因此深圳预计放松力度大于京沪，预计将直接取消非核心区限购，包括盐田、龙岗、坪山等。7个外围区域可能全面取消限购，非深户购房无需社保或个税证明。 

信贷政策层面，也会参考上海模式，明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平，转向普惠性利率支持，更有利于降低居民购房利息支出，直接利好改善型买家。