“当货币的锚点剧烈变化，社会各类资产都会面临价值重估，此时要把能够穿越周期的房产列入重点考虑。” 

 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

如果说五年前许多人的焦虑还是“买不起房”，那现在，很多人的焦虑变成了“卖不掉房”。

统计局数据显示，1—9月份，新建商品房销售面积同比下降5.5%，“金九银十”表现稍好，新房价格微涨，核心区高端改善，但二手房持续调整。 

中介处，“降价急售”的信息越来越多，但更多人依然在犹豫——房子的价值重估，是不是还远未结束。

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，随后，住房和城乡建设部部长倪虹发表署名文章《推动房地产高质量发展》，这两份文件，为我国接下来几年的房地产方向，定下了新的基调。

图源：中国政府网

与“十四五”强调“房住不炒、增加供给”不同，“十五五”聚焦的，是房地产的高质量发展。 

政策方向转变的背后，是对现实格局的回应。过去三十年，楼市的主要矛盾是“够不够”，新增人口、快速城镇化带来了持续的增量需求——1995年，我国城镇常住人口占总人口的比重不到30%，65岁及以上人口占总人口6.2%，而到了2024年，这两个数字分别上涨至67%和15.6%。

经济学学者兰小欢在《置身事内》中指出：无论是发达国家还是发展中国家，房屋供需都与人口结构密切相关，因为年轻人是买房主力。 

如今，随着人口增速放缓、老龄化加剧、城镇化率超过2/3，即便是一二线城市，房屋的供求关系也走到了拐点。 

2024年，我国新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，而存量房的挂牌量却在不断攀升——2023年下半年以来至今，多个城市的二手房挂牌量处于历史高位。 

借用“白袍翁”公众号联合创始人、上海地产意见领袖白小姐的解释，总客群人数的净增长是负数，因此，如果A楼盘卖得好，那么B楼盘就没客户；同样的，A城市的楼市起势，意味着隔壁B城市的人口和楼市会受到很大影响。 

当然，对于多年将房地产视作稳健投资或者也希望买房后能“保值”的人而言，有个问题也是一个“刚需”：这样的存量博弈时代，什么样的房子才能适应新常态？ 

这一点，“十五五”也给出了它的“官方”解答：因城施策增加改善性住房供给。 

所谓改善性住房，是指居民在已有住房的基础上，为了提升生活品质而购买的新住房。无论是更合理的户型设计、更贴心的物业服务，还是更优质的地理位置、教育、医疗等配套设施，改善性住房都承载着人们对“更美好生活”的期待。

财经评论员刘晓博表示，正是中国房地产市场已经出现了从“有没有”到“好不好”的拐点，所以，“十五五”规划强调的是增加改善型住房，而不是刚需型住房。

可以说，能让人们生活得更舒适的好房子，才是未来受欢迎的房子。 

那么，怎样才算好房子呢？综合“十五五规划”和倪虹部长近日在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》发表的署名文章，我们归纳如下：

◎ 首先，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，例如，持续推进城镇老旧小区改造，下大力气解决好加装电梯、停车、充电等难题。 

公众号“德科未来城市”总编辑刘德科撰文指出：好房子的要诀在于住宅工业化，比如通过制定政策支持提高室内装修的预制率，很可能会收到事半功倍的效果。此外，要提升物业服务质量，政府要建立对于欠缴物业费的约束机制（比如计入个人征信系统），别让老实缴存物业费的业主们为欠缴者买单。

58安居客研究院院长张波还预计，下一步，我国楼市预计会重点强化绿色智慧建筑普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用，并出现数字智能化推进、健康环境闭环管理、全龄友好细节等高质量提升趋势。同时，科技赋能将重塑行业生态，BIM技术、智能家居、数字化营销等将推动开发、交易、居住全链条效率提升。 

◎ 其次，建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全体检、房屋安全管理资金和房屋质量安全保险制度。换句话说，就是让房子从建成到使用的每个阶段，都有人管、有人修、有人保。

根据倪部长的解释，房屋安全体检制度就是按时检查，及时发现房屋的安全风险隐患；而房屋安全管理资金相当于房屋的“维修基金”，其中包括业主交的部分和政府通过财政预算安排、土地出让金归集等方式筹集的部分；最后，房屋质量安全保险制度则是引入市场化手段，为房屋安全再加一层保障。

◎ 第三，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险。 

过去几十年，随着房地产市场的高速扩张，“预售制”曾为行业提供了源源不断的资金动力，但也带来了不少隐忧。最典型的，就是烂尾楼风险，即开发商在项目尚未完工前就收取购房款，一旦资金链断裂、工程停滞，购房者可能就面临“钱房两空”的困境。推进现房销售，正是为了从源头上避免这一问题，切实保障购房者的权益。 

此外，张波还指出，由于现房是所见即所得，因此能够倒逼房企优化设计、建材和配套，有利于提升行业整体质量水平。

据克而瑞数据，2019年以来，商品住宅现房销售面积占比已从10%提升至今年年初的33%，在不久的将来，可售现房的规模或将超越期房。

除了以上三点，多位专家还强调，房产价值的一个核心支撑因素是地理位置。

当前，大城市的虹吸效应仍在增强，以杭州为例，2024年，杭州全市常住人口同比增加10.2万人，人才流入明显大于流出；其他大城市也是如此，1—9月，一二线热点城市线上二手房找房人数占比超过6成。

可以看到，从“十四五”的房住不炒，到“十五五”的品质为先，我国房地产市场正在经历一次深度转型。无论是改善性住房，还是好房子建设，这些关键词都指向同一个方向——让大家在“有的住”之上，更“住得好、住得幸福”。 

不过，理想与现实之间，仍隔着政策落地的距离与市场调整的阵痛与迷雾——现在适合购房吗？房地产还存在什么机会吗？带着这些问题，我们采访了多位专家，一起来看看他们的观点吧。

大头有话说

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经” 

“十五五”期间，仍然是房地产调整、企稳时期。人口流失的三四线城市，估计到“十五五”末，都未必能显著反弹。一二线城市将在未来两年逐步企稳，但一二线城市内部分化比较严重，很多供应量大的二线城市非核心区，跟三四线城市的情况差不多。 

如果你在一线城市核心区想购房，现在可以开始看房子，关注房价了。如果你在二线城市，可以从明年6月开始看房子，关注房价。如果你在普通三四线城市，可以先租房一段时间，不必急于买房。

不过，从提及“房”的次数看，十三五规划建议是3次，“十四五”规划建议是9次，“十五五”规划建议是13次，三个文件基本上都是2万到2.2万字，这说明房地产的地位并没有下降，反而有所加重，只是定位在保障民生的范畴内了。

张波

58安居客研究院院长

未来，人口老龄化会带来需求，全国可改造适老化住宅超1.4亿套，北京、上海等地试点“政府补贴+企业服务”模式，重点解决防滑地面、无障碍通道等痛点。社区养老配套升级包括四层及以上住宅设电梯、卫生间预留扶手安装条件，推动新建小区向“全龄友好”转型。 

此外，人口流动还在持续，一二线核心城市虹吸效应强化，保障性租赁住房与市场化长租公寓形成互补，共同承接年轻家庭、灵活就业群体的居住需求。

现房销售也是房地产增量市场未来的大趋势，也是重塑房地产行业格局，推动房企向高质量发展转型的重要举措之一。但是，当下全面推行的时机并不成熟，一旦实施过快或将提升房地产市场风险，如房企资金压力显著增加、短期内减少新房供应量、延缓市场复苏等。

对于我国楼市，其实还是有一些政策并未用足：

一是，可进一步下调商贷利率至2.5%以下，甚至2.0%的历史低位，尤其推动二套房利率与首套并轨，直接降低改善型需求的置换成本。同时，通过公积金政策创新（如跨区域互认、年龄限制放宽至退休后5年）释放新市民群体潜力，预计可覆盖30%以上的跨城工作者，安居客平台数据显示，利率下调后房贷计算器搜索量激增150%，政策敏感度极高。 

二是，北京、上海等一线城市可优化限购范围，例如五环外、外环外取消套数限制，重点发展“好房子”项目，同时，加大城市更新的力度，带动更多潜在改善群体入市。

白小姐

“白袍翁”公众号联合创始人

上海楼市意见领袖 

接下来很多年，我认为的地产新模式在于滞销商品房回收后的操作玩法：房子收回去并不会直接做销售或者经营这一类商业行为，而是要做非盈利的行为，比如可以作为公租房定向出租给一些人才和企业，还可以作为保租房入市，给租赁市场下锚点。 

回收回来的这部分房子，不但解决了开发商存量房滞销回款的问题，整个资产再通过类REITs或者CMBS的形式来融出其对应货值的65%—70%，这个时候，他的钱可以再投到对应的租赁住房上，这种模式不但国家乐得见到，对国资来说也是做了一种多元化的尝试。

如果未来的五年能够想办法让地方的城投债务放到证券资本市场上再去做稀释，那其实“十五五”以后的地产格局，还是可以乐观看待。 

对于现房销售，我个人并不认为二线以上城市能在短期内具备全面推行的条件。地价不变的情况下，售价要涨30%，才能推得动现房售卖，这30%，买房人和开发商都吃不消。举例一个很小的点，整个项目70%的融资成本，银行利息可能是4%左右，3年光利息就是12%，这只是财务成本的增加。供应链环节，目前也没有条件再去做垫资。融资成本在当下是巨大的。 

对于想购房的人群，我的看法是，近期和楼市房价关联最大的就是国债恢复买卖，当货币的锚点剧烈变化，社会各类资产都会面临价值重估，此时要把能够穿越周期的房产列入重点考虑。如果预算充足，那么核心地段的豪宅会是一个好的入手点，而刚需客户建议可以把目光锁定在品牌开发商，有时候这种房企品牌能够带来的保值时长是要大于本身品质的。

薛清和

智本社社长

首席中心宏观战略研究所副所长 

房地产市场企稳的压力依然很大，人口减少的同时逐渐向大城市集中，加上地方财政压力大，地方对旧改、新城建设、房地产相关基础设施投入缺乏积极性，对通过土地进行融资的动力增强。未来，房地产可能在下行中略有分化，向大城市核心区优质物业集中，因此，不建议继续增持房地产，建议卖出投资性房产，待价格和利率进一步下跌再买入自住房。 

未来，我国楼市还可以释放的政策包括：进一步降低住房贷款的利率；全面放开限购；鼓励投资性需求，宣布五十年内不收房地产税；允许私人自建房，通过开发商租赁城市国有土地建房。