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“城投希望扛过这个周期,以时间换空间,等市场复苏之后,所拿地块就可以待价而沽。”

文 / 巴九灵

5月17日央行四大政策出台后,楼市话题的热度迅速提升。

18号和19号刚好是周末,售楼处的看房者明显比往日多。南京某房产中介发朋友圈:不是在带客户,就是在带客户的路上。

自媒体“广州房产”表示,5月18日广州黄埔区某楼盘开售,售楼处接待了800多批客户,晚来的客户甚至找不到停车位了。

然而,房地产市场的真正热度,或许还要关注另一个市场——土地市场的变化。

5月14日,杭州迎来“全面取消限购”新政后的首场土拍,但反应依然冷静,最终四宗低密宅地清一色底价成交。

今天的文章就从土地市场入手,看一看房地产市场的另一面。

今年以来,中国土地拍卖市场一直没热起来。安居客数据显示,今年4月,全国重点65城成交土地平均楼面价为2840元/平米,同比回落23%。

当重点城市卖地收入下降时,重点房企自然也就好不到哪里去。中指研究院数据显示,2024年1—4月,TOP100企业拿地总金额2850亿元,与2023年同期相比下降9.5%,与2021年同期相比下降了64.9%。

值得一提的是,排行榜上出现了很多新面孔。

2024年1—4月中国房地产企业权益拿地面积TOP100,民营房企只有18家,泛国企阵营(包括央企、普通国企和城投公司)是绝对主力。国企队伍里,城投公司(是指地方政府的投资融资平台)势头最盛,上榜数超过了50家。

这在2021年以前是无法想象的。当时的土地拍卖会,基本上由恒大、碧桂园、融创等大型民企唱主角。

在2019年1—4月房地产企业拿地面积百强榜里,民营房企有62家。其中,碧桂园以1106万平方米(相当于15个故宫)的拿地面积遥遥领先,融创中国以1028万平方米的拿地面积紧随其后,恒大以938万平方米的拿地面积位居第三。

当时能跟“恒碧万融”掰掰手腕的,只有华润、保利、中海这样大型国企。

但是2021年以后,土拍市场的画风就完全变了。

恒大、碧桂园、融创等民企集体沉默,市场化程度较高的国企开发商也越来越谨慎,导致多地流拍率飙升。

关键时刻,地方城投公司顶了上来。

2022年,全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元,其中城投公司拿地22494亿元,占比达到54%。2023年11月,城投公司拿地占比上升到了55%。

进入2024年后,城投托举土地市场的趋势仍在持续。

先看拿地金额榜,就会发现,石家庄城发投集团、中国雄安集团等地方城投公司,1—4月的拿地金额甚至超过了保利发展、中旅投资等央企开发商。

再看拿地面积榜,中小城市(包括小县城)的城投公司的拿地积极性,比核心城市的城投公司更显著。

榜上的公司,来自北上广深的只有2家,剩下的都是来自二线以下城市。其中还有26家区县级城投公司。

以拿地榜位居第五的“湖北某投资开发集团”为例,是一家县级城投公司,值得一提的是,这个县不是经济发达的百强县,它于2018年才退出贫困县行列。

种种现象之外,我们不经疑问,城投公司为何顶起拿地,资金来源何处?这样的情形,对房地产市场会带来哪些影响?

接下来,我们就把专业的问题交给四位房地产专家进一步解答。

地方城投拿地占比越来越高,是因为楼市行情不好,民企不太敢拿地了,央企拿地的欲望也在下降,地方政府为了维持财政收入,只能让地方城投公司托市。如果地方政府不这么做,不仅短期稳增长面临困难,连体制人员的工资都难养保障。

地方政府把左手的土地倒腾给右手,然后以这个名义去地方性中小银行融资。这些土地,短期内不会开发,而是变成了存量土地,将来再择机转让。

城投撑起土地市场的局面,会维持一段时间。这会加剧地方政府的隐性债务。这样的债务,短期内要靠增发国债地方债来弥补,中长期还是要让楼市回暖。

城投公司今年拿地占比高,更突出了兜底性特征。由于行业流动性收紧,市场交易热度下滑,房企开发投资热情减弱,使得土地市场今年进一步降温。在此背景下,为了保证各地土拍顺利进行,大型央企国企加快入市节奏,大量城投公司也在土地市场频频亮相。

值得关注的是,部分高能级热点城市外,由于市场长期基本面向好,大型央国企依然保持较大的拿地热情。而那些供需严重失衡的城市,城投公司拿地的现象就会更为明显。

从过往几年的数据来看,越是中小城市,对土地财政的依赖度越高。这跟2014年开始的棚改货币化有关,房价上涨带动了更多房企在中小城市的拿地热情。自2021年起,很多民企出现交付问题,加之房价进入下行通道,导致中小城市库存再度高企,土地供应进一步增加,就不得不依赖城投拿地。

未来1—2年内,城投主导土地市场的现象还将存在。表面来看,有了城投公司拿地,至少土拍市场上的流拍率会降低,对于稳定房地产开发投资和恢复房地产交易市场的信心,起到了正向作用。

但这些作用属于短期效应,一方面城投公司本身并不直接从事房地产开发建设,所购地块要寻找寻找合作方,甚至不排除再度出让。另一方面,即使部分地块由城投推进开发,但如果地块本身的区位不好,或者市场的认可度不高,依然会再次面临去化困难,导致整体待售量进一步提升。

房地产市场不景气,会向土地拍卖市场传导,地方城投加大购地力度,可能是为了稳定当地的土地市场及楼市。同时,土地转让收入是地方政府财政收入的重要来源,城投大举拿地可能也有缓和地方财政收支矛盾的考虑。

地方城投的买地资金主要还是来源于债务资金,比如银行贷款、发行债券等等。

与此同时,土地出让收入属于政府性基金收入,是政府财政收入的重要来源,可以在一定程度上对地方财政起到托底的作用。而由于城投开发节奏更为迟缓,供给压力不大,对房价的影响相对较小。

不过,绝大部分地方城投缺乏开发经验,尚且处于市场化转型阶段,相对于房地产企业并不具备优势。在过去房地产市场蓬勃发展的年代,地方城投并不是一个重要的参与者和有力的竞争者。当前,地方城投拿地比例被动增加,可能只是地产下行期间的一种暂时现象,待到房地产市场企稳、房企拿地意愿渐恢复,城投拿地大概率会逐渐减少。

一线城市土地市场的主力,还是那些以房地产为主营业务的开发企业,当地城投公司不会过多参与。

中小城市由于开发企业拿地不热情,城投公司不得不储备大量地块,拿地不完全是自己开发,会寻找合作开发的房企操盘。城投公司拿地便宜,开发企业合作开发高端项目,利润高成本低,大家都有得赚,自然一拍即合。

城投公司一般也是借贷拿地,有一定的负债风险。城投公司希望扛过这个周期,以时间换空间,等市场复苏之后,这些地块就可以待价而沽了。

但现实是,城投公司的经营也非常困难,有些已经身处困境。当然这里说的困境不是一般意义的“破产”风险,而是以并购方式等方式进行。

城投支撑土地市场的现象,不会一直持续下去。

一方面城投公司的拿地资金不是无止境的,也是借贷而来,有借有还,还不上贷就危险了。而且大多数城投公司在房地产开发上的经验与专业能力,普遍不如市场摸爬滚打多年的开发商,还需要联合开发,不是长久之计。

高质量发展的房地产市场,还是应该让专业的人,做专业的事。

 

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吴晓波

吴晓波

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财经作家。哈佛大学访问学者,北京大学案例研究中心中国企业史研究室主任、客座研究员,“蓝狮子”财经图书出版人。常年从事公司研究。2007年起出任第一财经频道《中国经营者》栏目主持人。主要出版著作有:《大败局》《大败局2》《穿越玉米地》《非常营销》《被夸大的使命》和《激荡三十年》上、下卷。其中《大败局》被评为“影响中国商业界的二十本书”之一,《激荡三十年》被评为“2007年度中国最佳商业图书”。

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