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住房银行属于社会保障体系,为不同收入和不同居住需求的人都提供了购房融资渠道。”

文 / 巴九灵

2024年的房地产市场的动静有点大:

广州扔出第一张房票;深圳开启了涉及全市60%居民的城中村改造;曾经棚改专项债的升级版——3500亿元的抵押补充贷款(PSL)发行;1000亿元的住房租赁团体购房贷款正在路上;住建部更是“语出惊人”,提出各地可以因地制宜地设计自己的房地产政策……

这些政策都和一个词有关:去库存。

数据统计,2024年1月,百城商品住宅库存量高达5.02亿平方米,远高于2014年库存高峰期的4.07亿平方米。

如果说2015年“去库存”是通过棚改涨价去库存,那么2024年则面临更为两难的局面。

在此背景下,一个沉寂许久的声音突然冒了出来:组建国家住房银行。

前段时间,前重庆市市长黄奇帆则在三亚的一场论坛中提到:中央政府尽快组建住房银行,拿出50万亿到70万亿元,集中采购闲置库存房屋,利用这个时间窗口,建设类似于新加坡的组屋或廉租房。

与此同时,任泽平团队也发了一篇名为《关于组建住房银行的构想》的文章。毕竟,从“政策”到“制度”才是中国房地产市场健康发展的基础。

那么,什么是国家住房银行?

我们知道,全球目前主流的住房金融制度大致有三类:

住房抵押贷款制度、公积金制度和住房储蓄制度。

住房抵押贷款更显商业性和资本性,对贷款人有收入要求。公积金主要面向有稳定工作的城镇居民,并具有一定强制性。而住房储蓄制度则是一种政府扶持的公益性融资体系,主要为低收入或无房者提供低息贷款,去购买商品房或保障性住房。

有学者就把这个住房储蓄制度称为“住房银行”。从性质来看,住房银行属于社会保障体系,为不同收入和不同居住需求的人都提供了购房融资渠道。

可以说,既能保民生,又能刺激买房的住房银行,是发达经济体的一个普遍住房金融制度。

而放眼全球,有三种主要的住房银行模式。

▶▷第一类是美国的“两房”模式。“两房”指的是房利美和房地美——全美最大的两家住房抵押贷款公司。“两房”模式最大的特点是“次贷+政府兜底”。

简单来说,在美国政府授权下,“两房”能将优质的住房抵押贷款,打包成金融资产(如债券)拿去市场上流通,回笼资金后再进行放贷,市场上称其为“ABS资产证券化”。

这一模式的好处是有政府信用背书,房贷流动性大大提高。由于“两房”有政策性金融属性,它可以为低收入群体和少数族裔提供抵押贷款。当然,也有“失控”的时候,它便是2007年的“次贷危机”。

▶▷第二类是法德储蓄银行模式。法德储蓄银行的资金池为居民自愿缴纳,具有互助性质,政府为低收入者提供补贴,而住房银行除了为储户提供超低息贷款,还有社会保障房、城市更新项目等公益性投资,且资金基本只在机构和储户之间流动,很少受外界资本干扰。

比如德国最大住房储蓄机构施威比豪尔银行,房屋贷款利率为2.15%,存贷利差长期稳定保持在2%,这使得超过1/3的德国居民参与到项目中。

▶▷第三类是新加坡中央公积金模式。1955年新加坡建立中央公积金制度,1968年用于住房。相比法德储蓄模式的“自愿”,它的特点则是“强制”。居民和其雇主强制缴纳而形成的资金池,大头用于保障房(组屋)的建造和为购房者放贷。

组屋只面向中低收入者,10%的公积金用于首付,剩余贷款再用公积金还。在“中央公积金制度+组屋”的住房银行模式下,新加坡公民住房自有率高达90%,实现了“居者有其屋”。

尽管中国目前并无严格意义上的住房银行,但早在2009年,业内学者便提出过类似设想。五年后,国开行设立了住宅金融事业部,发行住宅金融专项债,用于支持棚改和城市基建,这被视为住房银行首次尝试。

而到了2015年,住建部有人撰文称“国家住房银行成立的条件已经基本成熟”,一度引发热议。在之后几年里,偶有建议和相关支持文件,但大都没了下文。

不管是之前的讨论,还是如今的声音,大都将矛头对准了现行的住房公积金制度,而这项制度正是参照了新加坡的中央公积金制度。从1991年上海试点开始,住房公积金在中国存在了近40年。

在业界看来,将已有的住房公积金制度改制成住房银行的可行性较高,至少在资金上存在可能——目前公积金存量已超过9万亿元。

然而,对于这一个“新物种”,是积极的一面多,还是消极的一面更多,目前至少还有四个问题有待讨论和解决:

◎ 其一,现有的住房公积金制度存在哪些缺陷?转型为住房银行短期存在哪些积极的地方?

◎ 其二,住房银行制度是否会在一定程度上导致商品房,尤其是2015年后房地产行业高周转下建造的商品房的价格下跌?更进一步说,中国房地产市场化进程是否会出现转折点?

◎ 其三,钱的问题。组建住房银行的资金哪里来?高达70万亿元的资金池将如何补充?

◎ 其四,发达国家模式或经验,例如名声“不太好”的资产证券化,是否有可能融入到中国特色国家住房银行的改革中?

组建国家住房银行,是利是弊,小巴邀请了四位房地产&宏观经济的大头,下面一起来看看他们的观点。

国家住房银行是兼具市场运营机制与保障属性的非营利性金融机构,它是普惠性的,目的是能够给绝大多数中等收入者提供和公积金一样低利率的房贷。

但现有的公积金制度有哪些问题呢?比如存在“孤岛现象”,全国公积金无法统一运营。像深圳公积金管理中心的缴存资金,和上海没有任何关系。再比如,普惠性极低,2021年公积金的年贷款率仅仅只有1.89%,直白地说,你的钱被少数人拿去用了。

所以如果公积金制度需要深度改革,国家住房银行是一个方向。

但住房银行不能像现在的公积金制度一样没有市场化的金融手段,否则就是无源之水,仅靠财政投入无法撑起如此庞大的普惠性房贷需求的,所以在资金上是一个挑战。

美国“两房”制度其实是非常好的借鉴方向,尽管导致次贷危机,但并不是制度本身的错,而是过度金融化,同时失去了监管。制度是好的,我们不能因噎废食,而是应该从中吸取教训。

另外我们是否要借鉴“新加坡经验”,探索“中央公积金+组屋”模式,有待考量。因为新加坡是一个城市国家,直接套用,在中国很可能成了落后的模式。

组建住房银行有一定的现实意义,尤其是目前面临新周期走向双轨制的背景下,通过住房银行可以起到消化商品房库存,解决中低收入居民住房问题的作用。

新加坡本身也是双轨制的市场,组屋保障的覆盖人群范围大,但要更好的居住环境或更大的面积还是需要商品房。商品房本身是市场化的,房价明显高于组屋。

未来中国大陆的住房双轨制,要走的路是商品房回归商品属性,即市场化,去除掉商品房的行政性限制,例如限购、限贷等。由于中国地域面积大,地区间收入等差异,商品房价格在不同区域的分化会更为明显,这一点将是和新加坡商品房较大的不同。

所以从未来趋势看,住房银行制度下,商品房价格不一定下跌,很有可能是保障房和商品房价格的分化。

化解房地产库存,是靠“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”,还是靠鼓励地产企业“适当降低商品房价格”?

显然都不是,商业银行和房地产企业都是市场化主体,不能完全看政策脸色。翻看各国解决住房问题的经验,中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系。

而住房银行既降低住房融资的成本,支持老百姓购房的合理需求,又可以化解当下的房地产库存。

国家住房银行可以在公积金中心的基础上改建,原有的机构、人员和资金都可以无缝衔接。

目前全国住房公积金贷款风险准备金中有500亿元的超额拨备,可直接转化为国家住房银行的注册资本金。过去一些投资到基建、保障房等领域的资金可以拿过来用,比如PSL、专项债、再贷款等。

之后可以按照金融机构的标准和模式来运作,这些资金完全可以进入债市,股市也可适当配置。

一方面,住房银行业务借鉴海外经验提供低息贷款。

如何界定贷款符合条件?可通过普通住房套数、家庭人均住房面积、家庭人均住房金额等标准,将购房者划分为住房基本信贷、住房投资信贷,对前者实行优惠利率;后者划归商业银行管理。

另一方面,住房银行收购开发商土地和商品房库存用于保障房。

以“保交楼”“去库存”为短期目标,保交楼是重中之重,组建住房银行,建立专项资金用于收购开发商土地、商品房库存,开发商拿到资金后,限定必须进行保交楼,以防止烂尾。

当前的做法是让地方政府保交楼,但地方存在一定的财政压力。如果房企经住房银行的收购后,回款资金还有剩余,可以用于拿地,土地财政就会恢复,地方债务压力就能缓解。

 

 
 
 
 
 
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吴晓波

吴晓波

488篇文章 5分钟前更新

财经作家。哈佛大学访问学者,北京大学案例研究中心中国企业史研究室主任、客座研究员,“蓝狮子”财经图书出版人。常年从事公司研究。2007年起出任第一财经频道《中国经营者》栏目主持人。主要出版著作有:《大败局》《大败局2》《穿越玉米地》《非常营销》《被夸大的使命》和《激荡三十年》上、下卷。其中《大败局》被评为“影响中国商业界的二十本书”之一,《激荡三十年》被评为“2007年度中国最佳商业图书”。

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