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所有丈母娘，你的女婿买不起房，并不代表他没有未来。
——吴晓波
整理 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
每当有朋友问吴老师，诸如“海南的房子可不可以买，北京的房子卖不卖，杭州的哪个区可以买”的时候，他就会很自然地把一个电话号码分享给这位提问者。
昨晚7点半，这个号码的主人——刘德科老师被邀请到了吴晓波频道视频号的直播间里，两个人在两个小时中，好好聊了聊2021年楼市的情况。
一开场，吴老师就抛给德科老师一个难题：现如今，中国的房地产市场，究竟是灰犀牛还是大金牛？
所谓灰犀牛，指的是宏观经济里那些看得见却不知道什么时候会爆发的风险大金牛，自然代表着巨大的财富红利。
对于吴老师和德科这一代人来说，房地产市场，显然是一头大金牛——如其所言：
我们这一代人应该是中国这一轮城市化运动的最大的获益者......过去十多年、二十年里面，只要投资了房产的朋友们，应该都赚到钱了。
那么对于小巴这样的90后而言，在未来十年二十年，我们的下一代，下下一代呢，房子还会是香饽饽吗？
如果你也有类似的疑问，那就赶巧了，因为在这场对谈中，他们从多个方面进行了解答。
接下来，小巴就把这场聊天的对话文字稿放送给大家。
Q1
判断一个城市在2021年能不能买房的要素是什么？
吴晓波：我们三万多个用户来自大江南北各个城市，有西双版纳的、有铁岭的，那么如何判断一个城市在2021年房子能不能买，共同性的要素是什么？
刘德科：我只讲一点。我判断一个城市，比较认同的一个判断方法是看人口基数。至于是净流入还是净流出，一点不care。中国一个城市只要人口基数不少于5万，那就有开发房地产的可能。
吴晓波：五万就是一个镇。
刘德科：比如说有一个镇，它从来没有开发过商品房，它就可以开发商品房，当然不能过量。中国有很多像徐州、济宁这样光环不盛的城市，这些城市的人口大概是一千万。这样的城市机会就非常多。一千万的人口，哪怕这些人口都是在外面打工的，每年都在流失，它需要流失多少年？况且这些城市多多少少是在往上走的。
吴晓波：我们经常讲鹤岗的案例，鹤岗人口肯定超过五万。
刘德科：我举个例子，同样的地段，为什么有的房价是500，有的房价是2800？鹤岗的那些二手房，没有意义，这些在交易的房子，都是很老旧的二手房。今天假设有一个开发商想在鹤岗开发新一代的楼盘、商品房、住宅，可以吗？当然可以。
吴晓波：你认为房价跟人口净流入和净流出没有关系？
刘德科：一百万人口，剩下五十万，有没有需要改变生活的人？鹤岗今天的商品房，是几乎为零的。我说的是新一代的商品房，几乎为零。
吴晓波：你认为满足一个城市区域中的新增用户的，改善性的住房需求，在任何一个城市都存在这种可能性？
刘德科：对。
吴晓波：我觉得因为城市与城市之间可能有它的不同的地方，有很多是它的相同性。有些城市可能跟鹤岗一样，人口在净流出。这个净流出的地方房子有没有上涨的可能性？德科给我们的一个建议是说，只要人口在几十万，五万以上，只要这个城市中的人还存在，有改善性的需求，好的房子——新一代的房子，仍然有可能性上涨。
刘德科：当然，如果要说收益最大就不太可能，别的地方有更好的收益。
Q2
我有两百万现金，我该买第二套房子，还是去买基金？
刘德科：这很有代表性。
吴晓波：评论区看，回答房子和基金的占一半一半，分歧很大。
刘德科：房子一定是一个防御性的投资，如果它暴涨你要认为是额外惊喜，它是防御性的、长期持有的，不是进攻性的投资。很多人今年买了房子，明年、后年就卖了，没有意义。
吴晓波：房子和股票最大的区别是什么？股票一旦下跌你就恐慌性出逃，房子跌的时候你逃不掉的，因为没有人买。房子涨的时候你又不舍得卖，所以房子跟人的人性是吻合的。股票是逆反的，股票涨两个涨停板心跳就很快，跌两个跌停板心跳又加速了。
Q3
酒店式公寓和住宅优先选哪个？
刘德科：永远住宅优先，住宅买够了再买酒店式公寓。还有一个更深化的问题，郊区的住宅和市中心的酒店式公寓，价格差不多，我该先买哪个？该买郊区的住宅。
吴晓波：为什么？
刘德科：中国的用地规划是重工商、抑住宅，工商办公用地过剩，所以商办性质的房子自然要打折。
吴晓波：你有没有做过研究，过去五年像北上广杭这些地方，酒店式公寓的增幅和住宅的增幅，差别有多大？
刘德科：没有具体的数据，跟大家讲一个估计值，涨幅差不多是三倍的关系，酒店式公寓涨10%，住宅涨30%，涨幅差三倍，不是价格差三倍。所以我有一个很便捷的估计方法，大多数情况下，同地段、同房龄的商办性质的房子应该打七折左右。当然也有例外，超级个别的状况。所以永远要住宅优先。
Q4
想在上海买房，没有购房资格，要在周边买吗？
刘德科：要。
吴晓波：但是他不一定住。
刘德科：不住也没关系。他下次有能力了，要在上海买房了，南通的房子可以卖掉，这就变成了垫脚石。但是我提醒一下，到南通去买房，思维要换掉，换成南通人的视角来买南通的房子。
吴晓波：哪些标准能够让我能够变成当地人的视角？
刘德科：你去售楼处，问售楼先生售楼小姐，你这个楼盘买的本地人多还是投资客多？如果本地人买的多，这个楼盘就是好的。
吴晓波：一个地方城市的房子值不值得买，我会看“四个年轻”：第一年轻人多不多；第二有没有年轻的产业；第三有没有外地人投资，年轻的钱；第四地方政府是不是愿意建设。有这“四个年轻”，房地产就有投资的价值。
Q5
如何看待“长沙现象”？
吴晓波：怎么看长沙这个事？
刘德科：对于年轻人来讲，在长沙很有幸福感，有利于人才引入。但是还有一个痛苦感，别的城市资产增值非常厉害，长沙人的资产增值很弱。
吴晓波：我认为中国的这些城市，房价最好是跟通货膨胀率保持一致。或者是两条线，一个是GDP，每年6%左右，通货膨胀率可能低一点，3%到4%以下。比较害怕的是，房价三年翻一番。
刘德科：对。我最希望的是跟GDP一致的，这是理想状态。有时候甚至脱离GDP回调，平稳健康的房地产就是这样，但是现在太迅猛了。
Q6
商铺值得投资吗？
刘德科：现在商铺有新的投资风口：社区商铺。像理发店、药店、水果店和便利店，这些是即时的，承租能力很强。商铺比住宅的技术难度高很多。在这个街角，那边五十米，人流的方向、空间租金的结构都有差异。所以我有一个原则，如果你自己没有开过店，最好不要碰商铺。
吴晓波：我跟你的建议差不多。很多东西在网上能买，但像理发店、宠物店、便利店，跟服务相关的，人还是要到线下去的。还有比如健身房、亲子空间这些，人要到商场里。
刘德科：这也要看开发商的专业度。有些开发商不专业，那个铺就给做死了。
Q7
怎么看待房产税？
吴晓波：你对房产税的看法是什么？
刘德科：我有朋友七八年前听到房产税，就把手上房子卖光了，这是对政策过度敏感。房产税是基于财税改革，而不是针对调控楼市推出的。它的目的和出发点与人们理解的是不一样的。
吴晓波：财税体制改革，让税费的征收机制从持有环节征收变成流通环节征收。
刘德科：它的第一目的不是调控房价，现在城市化高峰期还没有结束，一切加在房子上的税都会变成卖家转嫁给买家的成本。房地产税的威力在什么时候最大？就在它还没出的时候最大。这种压力就像达摩克利斯之剑，剑一直在头上，谁敢乱来就震慑一下你。
Q8
没有存在感的省会城市还有戏吗？
刘德科：在随后的发展过程中，省会的聚集效应还是会体现出来。比如太原，我相信在未来的几年里面，它一定会发挥出省会城市的吸附力和聚集效应。基于这样的前提下，中国省会城市的房价都还没有涨透。
吴晓波：省会是任何一个省域的政治、经济、文化、教育、医疗资源的最聚集的地方，所以它天然跟其他周边地方相比，有房价上涨的潜力。
但是什么时候涨？比如说有一个城市叫西安，西安很多年房价都在一万块以下。然后西安2016年打响了抢人大战的第一枪，出台了一系列力度很大的人口开放政策，那一年西安新增人口有一百万。西安的房价，在那一年是个拐点，这就是改革的拐点。
同时大势比较好，2016年中央政府提出了丝绸之路。海上起点是泉州，陆地起点是西安。如此一叠加，西安的楼市被引爆了。
所以现在有些省会城市没有存在感，但其实有很大的潜在能力。那就只能等待那个东风。东风什么时候来，它就什么时候有机会。
刘德科：一个城市除了各种各样的原因影响房价以外，另一个点是，这个城市的经济结构有没有新动能，有新动能这个城市就有朝气感。
吴晓波：德科讲到过去这些年中国城市化发展一个非常重要的概念。过去几年中国的明星城市，特别是东部的明星城市，都是因为有一些产业的变革。
刘德科：所以，买房最终买的是城市的竞争力，买的是城市资源的聚集度。有产业才有城市资源的聚集。
Q9
学区房选择有什么要注意的？
刘德科：第一，大家不要过度追求名校。第二，对于一个名校开办的新校，前期的价值不体现，大家似乎也没什么信心。但是从大多数案例来看，这种名校的成长性会很好。
买学区房，长远看，如果你的孩子还没有出生，不是迫在眉睫的问题，可以买比较优质的学校的分校，在新兴区域里面它会成长起来。
因为决定学校好不好的，除了学校牌子、师资资源，更重要的是生源。边上如果都是新开发的商品房的话，年轻人都住进来了，就好多了。
另外，学区房这么贵，还能不能买？你有上学需求，当然要买。因为教育资源，头部资源就这么一点，大家挤破头在抢，只能通过货币来筛选了。
另外，给孩子更好的教育，除了好的学校，你自己的居住环境也是一种无形的教育。有时候，你窝在非常破的小房子里，得到了名校，却损失了无形的教育。
吴晓波：生活质量。
刘德科：对小孩是有影响的，平衡更重要。
Q10
对于今天的80后和90后来讲，房子在他们的人生中是什么意义？
刘德科：很重要的意义，因为全社会都在谈论它，你没有办法回避的。
吴晓波：比如一个90后、95后的大学毕业生，农村来的，到深圳一家公司工作，一个月拿一万块、两万块的收入，深圳的房价已经涨到八万多了。往全球看，这样的孩子不只是在深圳出现，也在东京、纽约、伦敦、柏林出现，差不多都是这样的情况——这些大中心城市的年轻人，他们都有共同的命运，是买不起房子的，转而成为租房族。
刘德科：政府有可能提供更多的供给。
吴晓波：廉租房，保障性住房，政府今天在提倡这个东西。讲到房子，第一，我们要把它当成资产，第二，我们在这个社会上变成一个职业人，怎么跟房子来形成关系。
我们有可能是买卖关系，有可能是租赁关系，今天有一个丈母娘，来了一个小女婿，在上海工作，一个月两万块，工作不错，有没有房子？没有房子。丈母娘说不能跟他。但是他们可能终生没有房子，到老可能也没有房子。
刘德科：不要焦虑。
吴晓波：我认为在未来这会是新常态。中国的城市化已经过了这个阶段，所以放下来。
中国未来每年保持6%的经济增长，美国保持2%的经济增长，8-10年间，中国经济总量会超过美国。所以这八到十年内，中国一线城市，人口在七八百万以上的所有的城市，房价要怎么跌？大概率是不太可能的。所以房子有一定的防御性和保值性。
但是不是未来八到十年内，今天的孩子要有一套房子才代表成功，丈母娘才会满意？并不一定。
刘德科：对。
吴晓波：我们要放下房子去面对房子，我们不会成为房子的奴隶、不会成为金钱的奴隶。
刘德科：我非常有信心，在中国成就感越来越多元化了，有足够的成就感，我可以不要房子。
吴晓波：我对工作状态很满意，我喜欢这个城市，我喜欢这个太太，我们生了一个孩子，我们就是工薪阶层的人，我们住在政府提供的廉租房里面或者租的房子里面，仍然可以度过我们的二十岁、三十岁、四十岁。
所有丈母娘，你的女婿买不起房，并不代表他没有未来。
Q11
人与房子的关系到底是什么？
吴晓波：我觉得我们今天讨论了很多关于房子的问题，房子是我们人生中特别大的一个资产的构成。
投资中，最激进的篮子是风险投资，最有防御性的就是不动产，这是两极的东西。
一个人在三十岁时跟房子的关系，跟基金的关系，和一个人五十岁的时候不一样；一个一年有一百万可投资资金的人，和一个一年有一个亿的可投资资金的人，也不一样。今天很多同学在问各种城市，你希望直播里面有一个老师把标准答案告诉你。
刘德科：没有万能钥匙。
吴晓波：你多少岁，一个月赚多少钱，你的家庭情况，你明年住在这个城市还是不住在这个城市，你对未来十年有什么样的职业规划和生命规划，你是结了婚还是已经离了两次婚，所有这些前置条件决定了你和房子的关系。
同时从抽象来看，我们思考和财富的关系。再抽象来看，我们跟人生的关系，跟这个国家的关系。所以房子是我们人生中特别重要的一个可视的财富。
刘德科：对。
吴晓波：但我们也不用仰视它，有了房子以后能够找到好太太，没有房子也能找到好太太。如果丈母娘只看房子，那个女儿也就算了。但是我们也不能鄙视它，房价迟早要跌的，也没有必要鄙视财富。我们像朋友一样看待城市，看待房子，用理性的方式，我觉得这是我们今天希望能够跟大家沟通的一个问题。
刘德科：怎么对待朋友？保持学习能力。一个人如果失去了学习能力，是很可怕的。要保持学习的心态。
吴晓波：如果听了今天将近两个小时的直播，你得到一个印象：买房子是挺复杂的一件事情，你也值得了。任何有价值的东西都是挺复杂的，你只要知道它的复杂性，你下次面对它时，就会心生敬畏。
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