吴晓波：2020年投资效率哪家强？反正不是买房-吴晓波的财新博客-财新网

在国家坚决执行“房住不炒”的政策背景下，房子已经不再是一个最具投资效率的标的物了。

口述 / 吴晓波（微信公众号：吴晓波频道）

2020年还有半个多月行将结束，想必每个人都在盘点今年个人财富有没有增值，有没有跑赢通货膨胀，于是很多人就会自然而然地提出一个问题：2021年我还能不能买房子？

这个问题背后有两个思考点。第一，今天中国的不动产还是不是一个很好的投资标的。第二，相较其他投资标的，不动产的投资效率到底是怎样的？

从数据来看，在过去的四年里，即2016年至2020年，中国100大城市的房地产价格增长水平，可能会偏离我们的实际感受。

2016年12月，全国百大城市房产价格指数是13035元/平方米。到2020年的11月，这个数字是多少呢？15755元/平方米。

简单一算，中国房价四年涨了21%。如果算的是年均复合增长率，则房价平均每年上涨4.9%，而这35个月的平均CPI为3.3%，勉强跑赢通货膨胀。

再具体到即将过去的2020年，百城房价指数增长4%，而一线城市的增幅仅为3%。

这些数字是不是远低于你的预期？

再具体来看一些城市。

过去四年，北京和上海的房价年均复合增长率都只有2%，苏州3%，武汉4%，杭州和成都是9%，贵阳涨得较猛，达到11%。

我们知道，目前中国内地房价最高的城市是深圳。2016年12月深圳房价指数为54886元/平方米，而2020年11月是54344元/平方米，同比下跌1%，年均复合增长率是0。

看到这组数据可能有人强烈质疑：明明深圳炒房都炒到假离婚，新房摇到手二手房市场一挂能赚个几十几百万，复合增长率怎么可能是0？

值得一提的是，这组数据来源于中房指数CREIS，它是目前中国较为权威的房价评价系统。经CREIS计算的房价指数，样本不仅包括了商品房、别墅、公房、经济适用房等住宅类型，还有户型、停车位、建筑面积等30个参考指标。

如果我们用这套系统来计算二手房的涨幅，2016年5月深圳二手房指数是8272，2020年5月为9429，年均复合增长率为3.3%，刚好等于通胀水平。

换言之，近四年去深圳投资新房，如果没有出现接盘侠的话，资金就只能躺在钢筋水泥里，既不赚也不亏。而如果突然哪天出现更严格的调控政策，比如买完新房后需要5年、6年才能挂牌转让，意味着房子被套住了，投资者就要承担很大的现金流风险。

既然今年全国百大城市房价增长率是4%，接下来我们来看2020年其他投资标的物的平均收益率。

如果今年你把钱以一年期定存的方式放到银行里，那么它的年利率是1.75%，明显不如投资不动产。但是如果你去投资黄金，买点金条，其投资收益率是13%。

这还不是最高的。

相比之下，股票型基金，从年初到12月4日的平均收益率是是37%；指数型基金，它的平均收益率是28%；债券型基金的收益率是所有基金产品中最低的，仅为2.6%，和在全国一线城市投资房产的收益率相差无几，而股票型基金和指数型基金的收益率是房产投资年收益率的6~8倍左右。

这些数据听上去挺冰冷的，但是它呈现了一个在我们的财富认知中很陌生的景象：以过去四年为一周期，在国家坚决执行“房住不炒”的政策背景下，房子已经不再是一个最具投资效率的标的物了。

我们似乎发现了一个矛盾：既然一线城市有更好的产业，有更多年轻人口的流入，土地资源也更稀缺，为什么一线城市房产投资收益率只有3%，只能勉强抵御通胀？

因为国家真的是在严肃劝你别“投资”房产了，要照顾一下刚需人群。

根据中原地产研究中心统计数据，2018年全国房地产调控次数高达450次，2019年620次，创历史新高。而今年调控的步伐依旧没有停止：1-10月政策调控次数达到425次。

特别是今年7月15日，为抑制深圳楼市过热，深圳住建局推出了“史上最严楼市调控”，核心内容包括卡紧购房资格、加大离异购房限制以及提高首付比例。

由此可见，国家调控房价的决心非常坚定，任何违背国家意志的行为都充满巨大风险。

另一方面，房地产整个产业也被重点关照，房地产已不再是经济发展的主引擎。

比如8月底，国家住建部和央行又提出了迫使房地产企业降低杠杆水平的“三道红线”：

预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，以及现金短债比不小于一倍。

如果一家房企三条线全都踩中，接下来就不得扩大有息负债规模；而即使一条线都没踩中，2021年有息负债规模增速仍不得超过15%。

由此出现了第二个矛盾：在今年的房地产市场中，“面粉”的价格一直在涨，但“面包”却一直在打折。

2020年前10个月，全国百大城市土地成交价格同比增长14.8%，特别是一线城市迎来了爆发：土地成交面积同比大涨22%，土地出让金更是上涨58%。

再根据《全国百城居住用地价格报告》，中国四个一线城市北上广深居住用地价格达到1.72万元/平方米，同比上涨19%。

土地的价格上涨了，但在“房住不炒”的调控政策下，一、二线城市的新房价格指数却几乎纹丝不动。

正是在这种充满矛盾和两难的宏观环境下，中小房地产公司迎来了冬天，房地产行业开始了新一轮洗牌，呈现出行业集中程度不断提高的趋势。

据统计，到今年11月底，全国房地产企业破产数超过了400家，特别是原本从事制造业、在前几年试图到房地产行业来捞一点快钱的企业，这两年大批地死去；而资金杠杆一向用得比较足的大型企业，今年以来频繁曝出资金链紧张、降价卖房的消息。

记得一年多前我就建议很多同学，如果你在中国的一二线城市已经拥有至少两套房子，除非为了自身住房的改善，否则就不要进行新的不动产投资了。你的钱需要放到一些更具有投资效率的篮子里去。

在投资上，我们每一个普通人不需要也不可能让自己成为一名真正的专家。但是有两点很重要：

第一，你要知道投资增长的通道在哪里，过去20年投资房产吃到的是经济高速发展的红利，但以后未必是。

第二，你要找到专业的人来帮助你做更专业的投资。

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