“我们手中的牌并不多，楼市是其中必须打好的、最重要的一张。”

——吴晓波

 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）  

所有宏大的叙事，最终都会落到一个家庭的起居之间。 

2025年春天，中美贸易摩擦不断加码，中国出口压力与日俱增，从沿海工厂到内陆中小企业，不少人开始重新计算接下来的账本：订单缩水、利润承压，甚至员工的稳定性也打起了问号。 

宏观经济的温度计，正在测量每一个家庭最重要的决策之一——买不买房，换不换房？

楼市退场？没那么简单 

近日，国家统计局公布了2025年第一季度宏观经济的“成绩单”。在中美贸易摩擦愈演愈烈、全球供应链重新洗牌的紧张氛围下，市场的目光集中投向了“出口”和“消费”这两大被寄予厚望的动能引擎，而它们也的确未让人失望： 

一季度，中国出口同比增长6.9%，社会消费品零售总额同比增长4.6%，就连一度风光不再的投资，也靠着制造业和基建的“二重奏”，拉出了同比4.2%的增长。

然而，亮眼成绩单的第二页，一个熟悉的身影却明显掉队了——一季度，我国房地产开发投资同比下降9.9%。 

这个曾经以一己之力拉动中国经济的“大主角”，如今似乎正在逐渐淡出聚光灯：不仅在新闻稿标题中失去了位置，甚至在分析师讨论时也被匆匆带过。 

但房地产真的可以如此轻描淡写地告别舞台吗？答案显然是否定的。 

2024年，我国房地产业增加值占GDP的比重为6.3%，虽然较过去有所下降，但依然是牵一发而动全身的大系统。正如58安居客研究院院长张波指出，房地产销售会直接刺激家电、家具、建材等地产后周期消费品的需求，也会带动房地产上下游行业，如钢铁、水泥、家电等相关领域的投资与就业。

吴老师多次表示：如果在未来的10年、20年内，我们能够企稳房地产行业和汽车行业，同时能够大力发展养老产业和机器人产业，那么未来20年内中国内需市场的成长性是完全可以期待的。 

这些都表明，要打好关税战、守住经济底盘、撑起内需大旗，房地产虽然不能再像以前那样“一个人扛全场”，但起码也不能“掉链子”，成为拖后腿的变量。

事实上，政策层面也早有铺垫。4月18日，国务院总理李强召开国务院常务会议，会议明确指出要持续推动房地产市场平稳健康发展，并表示“相关举措一旦推出，要直达企业和群众，提高落地效率，确保实施效果。”

近期总理在北京调研时，新闻通稿中也罕见地用较大篇幅提及房地产行业，这在过去25年间较为少见。

去年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《促消费专项行动方案》中，明确提出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并提出“适时降低住房公积金贷款利率”的政策方向。

这些话听起来不刺激，但信号很清晰：楼市不能当成“猛药”用了，但它仍然是宏观经济结构中的“底盘”。

并且，吴老师也曾提到，“在未来的输入性滞胀时期对老百姓来讲，核心城市的不动产仍然是抵抗通胀的最重要工具之一”。

那么问题来了：在关税战压力加大、整体宏观政策节奏微调的2025年，中国楼市的表现到底怎么样，有没有“掉链子”？

房地产的角色转变

根据国家统计局和多家机构发布的数据，小巴对2025年3月全国房地产市场的表现进行了梳理：

70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比总体降幅收窄，各线城市同比降幅均继续收窄。

新房方面：一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，但降幅收窄。

二手房方面：一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，但降幅收窄；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，但降幅收窄。

整体来看，尽管全国房地产市场仍处于调整阶段，但“跌势放缓、边际改善”的信号正在显现，且一线城市已率先企稳，成为楼市修复的“领头羊”，二三线城市则仍在缓慢寻底。 

与此同时，在“出口承压、内需当立”成为政策主旋律的背景下，房地产的定位也在发生微妙变化：从过去依赖高杠杆、强投资的增长引擎，逐步转向一个更具消费带动效应的“经济触发器”。 

这一点，在地方政策的动向中尤为明显： 

就在国家统计局公布一季度数据的当天，青岛市出台了12条楼市新政，其中包括为二孩、三孩家庭发放5万元、10万元购房补贴；义乌政府也拿出了8000万元，补贴首次置业者和多孩家庭，且两项补贴可叠加使用，先购先得。 

与此同时，越来越多城市将购房政策与“人”紧密挂钩，大学生购房补贴、人才安居支持、多孩家庭补贴等举措持续加码。 

这些政策背后的逻辑很明确：一套房子的交易，不只是房企的销售数字，更是家电、家具、装修、金融、物流等产业链的活跃信号。 

换句话说：楼市不再是“被刺激的对象”，而是作为“刺激工具”登上了政策台面。

正在看房的消费者

从“投资引擎”到“消费抓手”，这一转变终将真实落脚在千家万户的日常抉择中，因为无论是中美贸易摩擦、出口承压，还是楼市数据、政策信号，对普通人而言，最终都会归结为：现在还能不能买房？未来楼市会不会真的回暖？ 

带着这些问题，我们采访了四位房地产专家，汇总出以下分析和判断： 

1

中美关税战对中国楼市有什么影响？

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

当前中美博弈的激烈程度及未来僵持的持续时间，对我国房地产市场将产生较为直接的影响。如果中美之间迟迟无法达成协议，而国内刺激内需的政策又未能推出具有足够力度的措施（如全面发放消费券等“超级大招”），那么包括一线城市在内的多数城市楼市有可能面临再次降温的风险。

与此同时，若我国出口出现明显下滑，可能对相关行业从业人员的收入水平和职业稳定性造成影响，进而使部分原计划购房的家庭推迟购房决策。

因此，从整体上看，关税战对房地产市场构成负面压力，需要通过有效政策予以对冲。在此背景下，扩大内需、增强居民消费能力，成为支撑房地产市场企稳回升的关键因素。

薛清和

智本社社长

首席中心宏观战略研究所副所长

在中美贸易摩擦升温背景下，房地产市场的复苏动力或将受限。短期内，可能对我国居民的信心和预期形成冲击，长期则可能影响居民的收入水平和消费能力。 

具体而言，若美国关税政策导致我国第二、三季度出口增速下滑，市场信心可能出现波动；若中美关税谈判陷入僵局，或关税水平持续维持在较高水平，将对我国出口和整体经济增长带来实质性压力。此外，若人民币汇率出现显著贬值，也可能对房地产市场形成一定冲击。 

因此，可以判断，中美贸易战的持续与加剧可能会延长楼市止跌企稳的周期，削弱市场复苏动能。房价可能维持低位，甚至呈现缓慢下行趋势，但不同城市间的表现会出现分化： 

在一线城市及部分区域性核心大城市中，核心区房价有望率先企稳；二线城市整体恢复进度相对滞后，房价可能持续“阴跌”；而三四线城市则面临更大下行压力，房价或将进一步下探。综合来看，当前大多数城市的房地产已逐步丧失投资价值，市场中几乎难以找到能够逆转这一走势的关键变量。

张波

58安居客研究院院长

中美贸易摩擦对国内房地产市场的影响路径，主要可以从两个方面观察： 

第一，宏观经济传导。贸易摩擦将直接影响我国出口表现，尤其是对美贸易顺差的缩减，进而加大人民币贬值压力。人民币适度贬值可抑制投机资本流入，但持续贬值易引发资本外流，加剧房地产资产价值缩水，对商业办公类投资型物业造成较为直接的冲击。 

第二，房地产区域分化加剧。出口受阻可能会导致企业效益下降，居民收入增长放缓甚至失业，从而抑制居民购房需求和房贷偿还能力。这一压力在广东、浙江、江苏等出口大省尤为明显，而对内陆省份，尤其是以农业、矿产、旅游等为主导的城市，影响则相对有限。 

但总体来看，中国房地产金融属性弱化、回归居住本质的趋势不可逆，中美贸易摩擦将通过汇率、流动性、经济预期及政策调整等多路径影响楼市，其效果取决于贸易冲突规模、政策应对及区域差异。 

2

未来我国政府可能出台怎样的楼市政策？

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

展望未来，我预计中央层面将通过下调住房公积金贷款利率、继续降准降息、加大存量住房收储力度、推进城中村改造等手段，为房地产市场提供支持；地方政府方面，则可能在核心城市进一步放松限购政策，取消限售、限价限制，并出台面向多孩家庭的购房补贴等精准性举措。

 需要注意的是，央行在降准降息上会比较谨慎，以避免给汇率带来较大压力，而这对楼市企稳回暖不太有利。不过，仍有政策空间可供利用，例如加大对房地产企业的信贷支持，打破当前银行“不敢放贷”的瓶颈，同时，通过压缩未来几年土地供应量，从供给侧形成托底。

薛清和

智本社社长

首席中心宏观战略研究所副所长

从政策层面观察，房地产仍然是当前大宗消费的核心组成部分，因此，短期内政府仍可能通过稳楼市、补贴家具家电等方式拉动相关消费。但从更长远的视角出发，政府正在尝试通过“两新”政策，即“新消费”和“新型产业消费”，引导消费从传统的住房、耐用品向技术产品和服务类产品升级，以此推动消费结构和经济结构的深度转型。

同时，中央政府今年首次提出“投资于人”的发展理念，意味着政策重心将从过去以基建、房地产为核心的“投资于物”，逐步转向以人为核心的支出安排，包括生育补贴、教育补贴、失业保障、养老金、医疗保险和住房保障等。

在此背景下，预计央行还将进一步降息，并可能推动个人住房贷款利率，特别是存量房贷利率的下调。同时，财政部和发改委可能会重启和加快地方专项债的发行，以推进城市更新和棚改项目，为房地产市场注入中长期支持。

阳光

阳光城市论坛主编

中美贸易摩擦推动了“国内大循环”的战略共识，而房地产在这一框架中，仍承担着“中国社会财富压舱石”的关键角色——房地产稳定，房价预期稳定，才能给居民消费提供安全感和持续性动力。因此，我认为中国楼市会迎来一系列政策利好，具体可能体现在以下方面：

 1.继续加大棚改力度。

 2.扩大各地“以旧换新”政策的范围和强度，驱动居民换房。

 3.继续降低首付比例，继续优惠房贷利率。

 4.扩大公积金范围。

 5.继续有限度放开各城市，尤其是一线城市的限购、限售等政策。

3

对想要购房的人有什么建议？

刘晓博

财经评论员

公众号“刘晓博说财经”

针对当前市场环境，对于有刚性住房需求的家庭而言，一线城市及强二线城市的核心区域可以购买，但仍需结合自身职业稳定性、收入预期等因素谨慎评估承受能力。

对于投资性购房者，不建议采取高杠杆操作。考虑到当前存款利率普遍较低，低于租金回报率，而租金收益依然显著低于房贷利率，因此，如有投资意向，建议全款购买。

薛清和

智本社社长

首席中心宏观战略研究所副所长

就当前市场而言，刚性购房需求和改善性购房需求的家庭可以适时入市，但应降低杠杆比例，优先考虑大城市核心区的优质房产，规避非核心区的“老破小”房源。

而对于投资性购房者，不建议在当前阶段入场。持有多套房产的投资者应考虑降低持有比例，并进行资产结构优化，出售二三四线城市的老旧房产，置换为一线城市核心区域的优质资产。

张波

58安居客研究院院长

当前购房者更加关注“好房子”。不久前，总理在公开讲话中强调“推动好房子建设”，明确政策导向正从“有房住”迈向“住得好”。因此，未来房地产政策可能将更多聚焦改善型住房、品质住房。

阳光

阳光城市论坛主编

对于刚需购房者，如果资金紧张，建议保持观望，不要轻易入市；而如果资金充足，建议精选——优先考虑地段具备发展潜力、功能紧凑实用、面积适中、品质尚可的楼盘。

 对于改善型购房者，在今年可以择机置换，因为各个城市纷纷开始“四代宅”建设，房屋品质整体提升，新房质量普遍优于二手房，是改善型家庭换房的好时机。

 对于投资型购房者，我建议继续观望，等待变盘信息和市场反转信号，例如，当地城市的新城区二手房开始上涨。