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“收旧房促买新房,是在‘凭空’创造购买力”,但如何保证这些购买力的“舒心”与公平呢?

文 / 巴九灵
 
“以旧换新”的风,还是刮到了房子这里。

当人们还在思索是否要换掉不好使的家电、轰轰突突的老汽车、内存爆炸的手机时,郑州给大伙提了个醒,除了上述消费品,亲们是否也考虑下房子?

4月1日,郑州市住宅与房地产业协会发布了关于印发《郑州市促进房地产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》的通知。

细看通知,有几个方面需要划线关注:

第一,郑州城市发展集团有限公司——隶属郑州国资委——将在2024年,收购5000套二手房(试点期间目标先收500套),以促成老百姓通过“卖旧买新、以旧换新”的方式购买改善型新建商品住房;

第二,与此同时,政府同步采取政策,鼓励老百姓通过市场交易实现“以旧换新”,希望完成的目标也是5000套;

第三,采取任何以上方式“以旧换新”的卖/买房者,将享受契税补贴30%政策。

实际操作时,无论选择哪种方式,有意向的换房者都需要在信息平台登记代售二手住房的信息,同时选定意向购买的新建商品住房。

在这份通知的红头文件上,郑州市住房保障与房地产管理局、郑州市财政厅、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融工作局、国家税务总局郑州市税务局六大部门赫然在列。

关联的部门越多,落地的决心越大。

宏观上看,“以旧换新”的最终目的是鼓励消费者换房,从而在盘活二手房的同时,激活一手房成交。

不过,对郑州来说,即便执行顺利,激发市民换房热,这1万套砸到市场里,能激起的水花却并不大。

一位郑州的房产中介在视频里吐槽道,郑州去年平均每月二手房成交量为8000套,“收一万套再买一万套,不过就是多了一两个月的销量”。

另据广发证券测算,按这一万套二手房的目标狂奔,郑州有望用4%的二手房库存,换取2%的新房去库存,交易量达2023年整体交易量的6%。

但这位中介同时又欣喜于这件事的“信号意义”,他认为,收旧房促买新房,是在“凭空创造购买力”,这正是当下房地产市场最需要的“活力”。

郑州不是全国第一个开展“以旧换新”政策的城市,却在房地产圈引起了广泛讨论,原因之一,在于微观的实操性上,郑州向前了一步。

财经评论员刘晓博告诉小巴,早期的“以旧换新”,一般是地方政府协调中介、开发商、银行等,为换房客户提供一条龙服务。

例如,2023年6月以来,济南率先推出“以旧换新”政策,随后山东的淄博、泰安,江苏的南京、南通、徐州以及浙江的宁波、丽水等地都有跟进。

而这类政策的实质,淄博曾向记者点出:“房屋以旧换新是非政府性的,而是倡议性的行业间活动。”

直到去年10月,江苏连云港提出,由国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障性住房或人才房使用,保障“换新”无后顾之忧,“以旧换新”的政策这才有了地方国资的介入。

刘晓博认为,在政府介入前,市场上“以旧换新”的换房行为都是自发进行的,但实际效果不如预期。

原因在于,换房者有一大痛点难以解决,即在没有卖出二手房之前,不敢轻易买新房,具体如下:

◎ 第一,可能存在限购,没有腾出购房名额;

◎ 第二,如果先交了新房定金,但二手房卖得不顺利,可能出现新房违约,带来经济损失;

◎ 第三,等到二手房成交,再买新房的时候,心仪的楼盘或户型有可能卖完了。

但政府介入后,购房者可以先交订金锁定新房,等二手房成交后再办理新房网签和贷款等手续;如果二手房卖得不顺利,可以保证无损失的情况下,退订新房。

但继续往微观里探究,国资收购二手房,也存在不少难题待解。

首先是“收旧”名额,据统计,目前鼓励住房“以旧换新”、并出台新政的城市有30多个,其中有“国企回购二手房”条款的城市,约有七八个,但许多城市仅推出几百套“以旧换新”的名额试水,这也是郑州颇受关注的原因,它是一次性宣布收购5000套,属于大手笔。

其次是交易范围和其他各种限制。

例如,4月2日,就在郑州宣布“以旧换新”政策的第二天,无锡梁溪区公布了相关政策:

居民在梁溪区拥有自有商品住宅的,可以申请由梁溪城发集团收购其二手房,前提是需要在梁溪城发集团下属控股在售项目新购商品住房,而且二手房总价不能高于新房总价的60%。

这意味着,换房者要在这个条件下进行“以旧换新”,可选的新房范围就比较有限,另外还要综合考虑自家的二手房价格等各种因素。

对此,房产律师王玉臣提醒道,买房“以旧换新”中,具体实施时如何确保每一个环节都能正常运转,是政策成功与否的关键,流程的设置以及流程控制至关重要。

不过,我们对于买房“以旧换新”的追问,并未到此结束。

◎ 宏观上,我们还想问,地方国资收购“旧房”,钱从哪里来?“以旧换新”的政策能够带动楼市吗?除此之外,是否还有其他提振楼市交易的方法?

◎ 微观上,我们想问,地方国资们收购“旧房”能给到公平合理的价格吗?提供置换的“新房”质量如何?

这些将由专业的大头们接棒解答。

张波

58安居客研究院院长

从郑州的“以旧换新”来看,最大的亮点就是,其中一半的房源是通过政府指定的收购主体进行收购,另一半才是通过常规的市场化交易实现。

“以旧换新”效果的核心点主要有两个,一是能否保障新房的价格在购买时有竞争力,二是如何拉动潜在的置换需求入市,而不仅是助力已着手置换人群。

郑州的“以旧换新”,在拉动潜在需求入场有一定作用,通过政府介入收购旧房,不但容易影响已入场开始置换人群,而且还可对暂未决定置换人群形成影响。

不过,对于新购房的价格保障层面,郑州也没有实际影响到。如果通过一定期限内的买贵差价补贴,并且是政府介入的直接补贴,就会更有影响力,效果也会更为明显。

不过,目前要做好去库存,核心还是提升一手房的去化速度。

自去年以来,不少城市的二手房占比就开始明显提升,一方面是由于二手房在价格层面更为灵活,不少房源调价幅度明显,相比新房有一定价格竞争力,另一方面则是由于二手房“所见即所得”特点,不存在交付问题。

提升一手房的去化速度需要从两方面着手,一是提升房企的信用,尤其是在项目交付层面的信用,各地方在强化“保交楼”的基础上,强化对项目的资金支持力度,没有交付保障,去化提升无从谈起;二是新房价格限价政策适时退出,让商品房回归商品属性,让房企根据市场化的原则来合理调整价格。

刘晓博

“刘晓博说财经”新媒体创始人、知名财经评论员

搞官方收购、鼓励以旧换新的城市,要么是普通地级市,要么是地级市下面的区,而郑州是省会城市、国家中心城市,而且“以旧换新”直接在全市核心区推进。

那么这种做法将给市场带来什么影响,我的看法是:地方政府指定地方城投公司下场,收购二手房,推动住房以旧换新,的确有助于改善市场氛围,让老百姓感觉到政府在实实在在支持市场回暖。

除了政策信号意义外,其他作用比较有限。在当前经济环境下,地方政府、城投公司资金都比较紧张,各地官方收购二手房、推动以旧换新的额度,往往只有几百套,最多的是郑州也不过全年5000套。

这些额度对于一个城市、一个城区来说,有点杯水车薪。这种做法还有一个Bug值得关注:地方政府只能支持地方城投做这件事,所以换购的新房一定是地方国企开发的,这可能涉及到市场公平的问题。

这就好比一个城市,鼓励“以旧换新”将燃油车置换成新能源车,但只能购买本地生产的新能源车,这显然不利于统一大市场的构建。除非换房者可以选全市所有的新盘。

今年一季度拿地金额最多的企业,基本上都是央企和地方国企了;至于拿地面积前20名,更是一连串的“生面孔”,甚至还出现了县级的城投公司,这些企业拿地之后,能把房子建好吗?他们有足够的市场经验吗?房子能顺利卖出去吗?

土地市场的这种局面,意味着土地只是从“左手”卖给了“右手”,给地方城投提供融资的,恐怕只能是地方中小银行。

将来会发生什么?县级城投公司拿地面积都排入了全国前20名,将来房子卖不出去怎么办?希望3月22日国常会明确的,“要进一步优化房地产政策”“系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展”的方略,早日变成政策落地。

除了一线城市和几个强二线城市,地方上能出台的、并能产生一定影响的政策都已经尽出了。更大力度的政策,需要中央和各部委发布了。

刘德科

德科未来城市总编辑

现在是两种版本的“以旧换新”并行存在:一种是政策型,即国资出手收购二手房,在实施该政策的城市中,目前级别最高的是郑州;另一种是服务型,即政府搭台提供服务,国资不出手收购二手房,在提供该服务的城市中,目前级别最高的是宁波。

那么国资出手收购二手房,会砸在手里吗?其实政府的思路很清晰:如果砸在手里,那就把它们作为人才房或保障房;如果将来增值了,也可以再出售。

那么收购的钱,从哪里来?首先,建设保障房或人才房,本来就需要钱,现在这些钱可以拿去收购二手房。其次,这些收购的二手房,可以抵押,又可以把钱套出来。

不过,更重要的是,“以旧换新”还需要预防可能存在的权力寻租空间。

本来,二手房价格是纯市场行为,现在政府出手收购,以什么价格收购?政府当然设置了价格评估机制,比如郑州的方法是“委托专业房地产评估机构,对待收购二手住房进行价值评估”,太仓的实施细则是“在5家具有专业资质的机构中随机抽取3家,分别对旧房进行估价,取平均值得出最终收购价”。但即便如此,二手房估值仍然存在着很大的弹性空间;只要有弹性空间,就有权力寻租的可能。

因为以目前的政策力度,所谓的小阳春极其微弱,并且稍纵即逝,地方政府能用的办法很少,“以旧换新”算是一个。它是地方政府不得已而采用的政策措施。真要实现楼市复苏,地方政府的作为空间仍然极其有限。

进一步下调房贷利率,放松京沪深的限购,放宽房企融资渠道等等,仍然是值得及时出台的政策。

 

相关链接:

《一季度房企销售业绩同比“腰斩” 楼市“小阳春”难觅踪影》

《单伟建:应考虑立即全面松绑楼市》

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吴晓波

吴晓波

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财经作家。哈佛大学访问学者,北京大学案例研究中心中国企业史研究室主任、客座研究员,“蓝狮子”财经图书出版人。常年从事公司研究。2007年起出任第一财经频道《中国经营者》栏目主持人。主要出版著作有:《大败局》《大败局2》《穿越玉米地》《非常营销》《被夸大的使命》和《激荡三十年》上、下卷。其中《大败局》被评为“影响中国商业界的二十本书”之一,《激荡三十年》被评为“2007年度中国最佳商业图书”。

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