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杭州买房者:我花100万,玩了一场几万人的剧本杀

未来几个月房地产市场下行的概率较大。
 
文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
 
在10天前,小巴留意到一个信息,微信指数中“楼市降温”这个词的搜索指数达235万,日环比涨幅达18411%。
爆表的搜索涨幅,骤然上升的数据线,看起来显得夸张和突兀。
 
但实际上,多个迹象表明,近段时间房地产市场确实出现了降温的迹象,拐点或许正在到来。
 
从全国范围看,7月全国商品房销售面积和金额环比分别下降42%和40%。
 
一线城市也出现降温迹象,比如7月深圳二手房过户数同比暴跌超过8成。
 
最夸张的当属湖南岳阳,通知要求新房降价不准超15%,因为当地房价出现了不小的跌幅。
这一轮已经出现或将要出现的降温,归功于政府的决心和精准调控政策。
 
1 杭州楼市现摇号“狂欢节”
 
摇号者:我花100万玩一场几万人的剧本杀
 
先从小巴所在的杭州说起。
 
8月5日的一则楼市新政,改变了杭州买房的游戏规则。
 
一个变化是提高门槛,以前是落户就能买房,如今需要落户+2年社保,以前外地户口2年社保或个税能买房,如今延长至4年。据浙报传媒地产研究院院长丁建刚估算,新政至少让一百万人痛失购房资格。
 
另一个变化是,当一个楼盘的报名摇号人数与销售房源比例大于10∶1时,就进入“拼社保”环节,即按照社保缴纳时长多少入围摇号。
 
此前杭州出现多次“万人摇”,中签率仅为1%、2%,而这次新政的出台,保证了摇号中签率在10%左右。
 
新政发布后,杭州一连批出了20多张预售证,近万套房源上场,还出现了十几个网红楼盘“撞车”的情况,它带来的结果是:一张房票这次(8月中下旬)只能选择一个楼盘摇号。有人干脆将这次摇号机会比作是高考后的填志愿。
 
高考拼分数,杭州摇号拼社保时长。高考志愿还能填好几个学校,但摇号只能N选1。高考填志愿时,至少我们还能根据自己的考分排名去衡量自己该填哪个学校,但摇号则属于“盲猜”,很难知道某一个楼盘的摇号人数大概有多少。
 
在一些楼盘的购房群里,大家都在传播各种“据说”的入围社保门槛和登记人数。小巴在很多楼盘群里都看到相似的剧情,例如:一楼说,这个楼盘的登记人数已经爆了,五楼说没爆,六楼和七楼说前面制造假消息,是为了让自己心仪的楼盘报名人数更少。
 
 
这种购房规则下,了解数据变得非常重要。小巴的一位朋友a专门加了一些“投票互助群”,大家通过投票来汇集数据比例,是买房中的“技术派”。但是当她把这个信息分享给朋友b时,朋友b却说:
 
别信,都是狼人。如果你把这个投票转给我,我可能也会选择“顶格社保”“人才”“无房户”——就为了吓退别人。
 
朋友a哭笑不得:“我是拿了一百多万,玩了一场几万人的沉浸式剧本杀。”
 
不过,随着先开放报名的楼盘数据逐渐清晰后,前期一些“没10年以上社保就别考虑了”“xx盘会捡漏”等流言也自然而然地被证伪了——不管人心如何浮动,最终大家还是会根据自己的需求做出选择,数据也会趋向于最合理的市场结果。
 
不得不说,这确实是一场杭州楼市新房摇号的“狂欢节”。但心酸地说,这已经是政府为了打击炒房做出努力后的结果。
 
这些努力包括,发布新政提高购房门槛,将百万购房者挡在门外,又放出了上万套的房源,还将中签率提升到了10%,都是为了让摇号的竞争不再像之前那么残酷,让人“住房”而非“炒房”。
 
对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,虽然这种堵水式的调控,永远没有绝对的合理,但确实体现了杭州政府坚持“房住不炒”的态度。
 
顺便,小巴也播报一下前文朋友a提到的剧本杀后续。最近,杭州第一轮报名登记已经结束,仅有个别楼盘报名人数达到销售房屋套数的10倍,需要进入“拼社保”环节。也就是说,即使是红盘,中签率也基本在10%以上,最高的中签率超过70%。
 
这意味着,政府的努力,确实起到了降温的效果。
 
2 热点城市的决心和精准调控
 
当然,有态度的不止杭州。
 
比如,深圳。
 
今年3月,全国各地严查经营贷流入楼市的情况。当时,深圳公布,1771.73亿元的经营贷中,仅5180万元涉嫌违规流入楼市。按照当下时髦的爽单位(1爽=6.4亿)来计算,只有0.08爽违规经营贷流入楼市。
 
对此,网友看破不说破:杀伤力不大,侮辱性极强。
 
这次事情有了变化。8月7日,经过多轮滚动排查和监管核查后,深圳方面更新了经营贷违规流入楼市的数据,为21.55亿。其中,光是“深房理”案件卷入的违规经营贷,就多达3.80亿元。
 
5个月时间,从5180万元到21.55亿,从0.08爽到3.36爽,亦说明了当地政府的决心。
 
除了严查违规经营贷,深圳还出台了“二手房指导价”政策,可以简单理解为限制二手房的成交价。
 
一次次严查和调控,被证明有效果。
统计局数据显示,自今年5月以来,深圳二手房价已连续3个月环比下跌。
 
有数据显示,7月深圳二手住宅市场过户2557套,创近17个月以来新低,同比下跌超8成。
据深房中协统计,今年上半年,深圳有近2400名星级从业人员离开房产中介行业。
炒房者心中的神话——“深圳永远涨”,已然破灭。
 
有态度的城市,再比如北京。
 
此前,北京市住建委相关负责人在接受媒体采访时表示:仅近一段时间以来,就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。
 
于是,北京这次终于补上了离婚买房的漏洞。
 
8月5日,北京楼市调控升级。自8月5日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。并且将加强监控,对短期内多次结婚、离婚且新购住房的人群,将启动重点监控程序;对骗购行为将追究法律责任。
 
不仅补上漏洞,还上升到法律层面。中原地产首席分析师张大伟表示,这个新政将会影响到北京房地产市场大约15%的成交量。
 
3 382次调控的威力
 
除了上面提到的这些城市,全国其他多个城市也陆续出台了调控政策。
 
据中原地产研究中心统计,今年1—7月合计房地产调控已经高达352次,8月上半月各种房地产调控政策继续密集出现,累计已经超过30次。也就是说,今年以来,全国已出台超过380次的调控。
 
不仅“次数多”,而且“动真格”,关键是“有效果”。
8月16日,国家统计局发布房地产市场数据,多个指标出现了涨幅回落的趋势。
 
比如,房价上涨城市连续4个月数量下调。7月有51座城市的新建住宅价格上涨,41座城市的二手房价格上涨,均为年内最低。
 
二手房的热度有所降低。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.3个百分点。
 
此外,房企的开发投资数据也出现涨幅回落。7月份房地产开发投资同比增速12.7%,涨幅比上月回落2.3个百分点。
 
多个数据归结到一起,透露出了一丝“降温”的迹象。为此,有分析认为,这预示着今年下半年我国房地产市场整体处于下行趋势。
 
4 下半年楼市趋势如何?
 
那么,在380多次的楼市调控下,房价真的涨不动了?下半年的楼市将是什么趋势?下面来看看大头的分析。
杭州是楼市热点城市,也是一二手房价格倒挂最严重的城市之一。
 
买一套商品房可以套利2000万,有人说这可能是人类历史上罕见的。(杭州壹号院推出的房源,户型约330方,精装均价48100元/平方米。该楼盘的二手房挂牌价达到11—12万/平方米,因此摇到一套可获利约2000万)
 
所以,至少这一次杭州的摇号“狂欢节”,史无前例。
 
由于摇号规则改为10:1入围,且每张房票只能报一个楼盘,排队的后台信息也只有等公示的时候才知道,所以这一次狂欢变成了一次揣度竞争对手策略,但又对最终结果很难把握的“背对背”的赌局。
 
狂欢的人们很少会去考虑市场未来的风险。理论上,根本不需要考虑。因为很多热点楼盘,现在的新房限价仅为二手房价格的一半左右。
 
如果拦腰折断的安全系数都不够,那市场不知崩盘多少次了。
 
这种简单朴素的投资投机理念,甚至也没有考虑被限售的楼盘7—8年内都不能流通。
 
商品房限价政策,给社会制造了一次巨大的投机机遇。
 
尽管这次杭州新政已经拦截了百万购房者,但仍无法阻拦那些手持房票的人抱着投资投机的目的人去摇号,在巨大的获利面前,谁投资投机,谁真正自住,很难分清,甚至可以瞬间转换。
 
人们所看到的商品房摇号市场的狂欢,并不是整个市场的全貌。而恰恰是因为摇号的商品房通常都有巨大的套利空间,激发了人们投资投机热情。
 
这一轮狂欢摇号之后,市场将逐渐趋于正常和平静。
 
总体而言,近两个月来,金融政策的收紧,商品房和二手房的按揭贷款均受影响,加之中央政府对教育内卷化和学区房前所未有的态度,再加之国内疫情和二季度经济数据的不乐观,房地产市场已经出现了降温和分化的趋势。
 
货币政策的收紧和各地方政府调控政策的出台,正在影响和改变人们对市场的预期。
 
未来几个月房地产市场下行的概率较大。一般首先会表现为,市场分化的继续加大,市场成交量的下降等。如果市场成交量持续下降,一般数个月后会影响价格。
过去几年政策调控强调一城一策,地方为了卖地,看着调控热闹,实际效果你懂的。但今年明显不一样了,中央部委的调控明显开始取代了地方政府成为主导。
 
房地产市场走势看政策,短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。政策的核心是信贷,管住信贷,房价肯定跌,所以过去房地产调控看着热闹,但基本都是涨声依旧。
 
特别是深圳为代表的经营贷数据,从2020年4月份的查了没有,到2021年4月份的5000万,而这次公布的21个亿,代表了政策的取向的确开始严了,严了就肯定跌。
包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新,到北京开始限制离婚购房,这些都是过去十年房地产调控的漏洞,众所周知,这次一起给打了补丁。
 
这证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。
 
当下对于市场来说,除了大部分城市的新房依然有明显的限价红利,有购房资格值得买之外,大部分城市的二手房已经有调整风险了,叠加信贷收紧,贷款难。所以最近买房大概率要警惕了,特别是郊区房产。
 
如果未来几个月没有降准降息政策出现,尽量谨慎购房,特别是非核心城市核心城区。



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