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把市长关进“螺蛳壳”

要把房市治理好,限购限贷是凉快一时的狗皮膏药,土地财政改革遥遥无期,唯一可靠的是,全国的市长们把自己关进“螺蛳壳”里,在那里做好自己的道场。

文/吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)

刚刚过去的国庆黄金周,几乎成为全国各大城市的“限购周”,到昨天为止,起码有二十个城市推出了五花八门的调控政策,但是,效果会如何,却让人心有余悸。在这一点上,任大炮之前有一句话倒是说得实在:在老百姓心里,凡是限购的,都是紧俏的。

也正是因为这一条常识,在过去的十多年里,“限购限贷”这贴药膏,从来只让疼痛稍稍缓解片刻,却从来没有药到病除过。

在公共政策上,再粗的胳膊也拧不过“预期”两字。

也有人给出了长效药。在本周上街的《财新周刊》,胡舒立撰文《何为房市治本之举》,提出“解决房价暴涨的扭曲状态,说难亦难,说易亦易。关键还是下决心改革。只要从解决高房价赖以存在的土地财政入手,并改善宏观调控手法,中国的房地产业就有希望走上健康发展的道路。”

胡舒立的这贴药貌似可以“一劳永逸”,可是,要从药房里熬出来,却不知是猴年马月。土地财政已成为地方政府的速效救心丸,特别是在营改增之后,地方预算内收入日渐减少,债务水平却在持续抬高,摁下一个瓢,浮起来的却可能是一块更大的烂木头。

去年以来的中心城市房价普涨,其实是建立在一些有目共睹的事实前提下。

首先是货币的超发。宏观分析师万由山在《上海证券报》上算过一笔账,在过去的一年里,泛影子银行体系的增量已膨胀到传统银行体系增量的2.3倍。据他的计算,截至今年上半年,M2的真实增速约为20%。

其次,是产业转型的困难,受增长乏力和消费不足的双重困扰,从中央到地方,不得不再次回到加大固定资产投资的老路上去。

在这样的宏观形势下,我们不得不有三个清醒的承认——

其一,承认政府是一个大地主,土地是市长们手里最后、也是最有效的资产,对他们而言,不是要不要靠土地吃饭的问题,而是如何吃好、吃长久的问题;

其二,承认不动产的投资属性,今天在各大城市抢购房子的同学,绝大多数不是没有房子的人,而是被货币泡沫吓坏了的中产阶层,他们无一不是走投无路地被逼到那里去的;

其三,承认房地产对中国产业经济的拉动效应,它的复苏直接带动了五十多个相关行业,今年以来,低迷许久的煤炭、钢铁等能源价格的上扬,毫无疑问是拜此次房产狂热之赐。

如果对以上的两点事实和三个承认还有争议,那么,中国的房价难题就真的缺乏讨论的前提了。

接下来的问题是,在达成共识之后,有没有人摸出了一条新路子。

这个人是有的,他叫黄奇帆。

黄奇帆在重庆干了15年,市长当了6年,从2013年到2015年,重庆的GDP增长“三连冠”,领跑全国,可是重庆的房价却波澜不惊。在过去的五年里,重庆GDP增长了98%,居民人均收入增长了55%,而房价却只增长了12%。

就在最为疯狂的这一年时间里,从去年6月迄今,重庆房价只涨了0.4%,而且,既不限购,也不限贷。现今,重庆的房价不但低于成都、西安,甚至还比不上兰州和南宁。

重庆的事实告诉我们,即便在当前的土地政策下,也有人可以让经济增长与房价上涨“脱钩”。

黄奇帆的“武林秘籍”有两条。

第一条,他当好了大地主的角色。重庆有一个独步全国的地票政策,政府通过市场化的交易方式,在相对保障农民财产性收入的前提下,牢牢控制了土地的供给和配置权。同时,黄奇帆是金融高手,被称为“金融市长”,重庆的金融市场长期处在政府的强势管制之下。地管住了,钱管住了,幺蛾子就飞不出来了。

第二条,黄奇帆治理房市,发明了几个原则。

他规定,重庆每年房地产投资不能超过全市固定资产投资的25%;

他规定,政府出让的土地价格不能高于房价的三分之一。

他还规定,住宅建设每平方公里要容纳一万人,工业园区用地,每平方公里不得少于100亿元产值。

黄奇帆的这些原则,“简单粗暴”,而且在任何一本中外经济学或城市治理的教科书上都找不到,但却非常有效。依我看来,在这几条黄氏原则之外,可以再增加一项:一个城市的房价涨幅不得高于当年度居民人均收入的涨幅。

有了这几个条条框框,没有一座城市的房价是不可能被遏制住的。

在中国这个政府权力“无限”大、土地配置完全行政化的非典型环境中,再响亮的口号或自由主义主张都不管用,唯一可靠的是市长大人自己的初心和理性。

中国有句古话,叫“螺蛳壳里做道场”。

要把房市治理好,限购限贷是凉快一时的狗皮膏药,土地财政改革遥遥无期,唯一可靠的,恐怕正是,全国的市长们像黄奇帆那样,把自己关进“螺蛳壳”里,在那里做好自己的道场。

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